投資としての米軍人・軍属向け物件って何?

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沖縄特有の不動産投資

沖縄移住を考えている方には『米軍基地が身近にある』ことが沖縄のイメージとして持っているかもしれません。
沖縄本島全域には基地が大小と広がっており、特に中北部に米軍基地が集中して点在しています。
米軍に関連した沖縄特有のビジネスモデルが数多くあり、その中でもポビュラーなビジネスとして『米軍人・軍属向け不動産投資』があります。

実際のオーナーが投資をした実体験記事がありますので、私は不動産業者目線で紹介していきたいと思います。
オーナーの立場からの米軍人向け物件投資に対する記事はこちら

米軍人向け投資って?

米軍人向け投資とは、米軍人向けに建てた家やアパートなどを賃貸として貸し出す事です。
外人向け賃貸を行うためには、クリアすべきステップやエリア情報、お客様のニーズなどを細かく把握する事が大切です。

エリアについて

外人向け投資物件は中北部エリアに集中しており、沖縄市・うるま市・宜野湾市・北谷町・嘉手納町・読谷村・恩納村・金武町に渡って外人物件が点在しています。
その中でも特に北谷町が人気のエリアとなっており、大型商業施設やビーチなどのレジャー施設が充実していることが好まれる要因です。
北谷町は米軍人だけではなく、日本人・外国人観光客にも人気のエリアなので、現在は地価が中部の中でも突出して高くなっています。

賃借人(軍人と軍属)について

軍人は聞き慣れた言葉ですが、軍属という言葉は耳にする機会があまりないかもしれません。

軍人とは

米軍人とはアメリカ軍に属する空軍・陸軍・海軍・海兵隊の事を指します。
軍人は基本的に任期は2年周期となっており、本人が申請を出せば5年住んでいるというケースもあります。

しかし国外任務の指令が出た場合は、約2週間以内に退去を迫られます
その場合は日本で適用される「退去通知は30日前」ルールは適用されません

軍属とは

軍属とは米軍基地内にあるサービス業関連施設や米軍関係のエンジニアなどアメリカ国内企業に勤める方々の事言います。
軍属も基本的には2年ですが(職種によって多少の違いはあります)、その年ごとの申請が通ればリタイアまで何年でも住む事ができます

物件の種類ってどんなもの?

物件のタイプには3種類あり、①一戸建てタイプ ②アパート・マンションタイプ ③デュープレックスタイプに分類されます。

①戸建てタイプ

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戸建てタイプはファミリー層・独身層など全ての層から非常に人気があります。
その理由としてペットを飼う方が多く、庭付きを求める傾向があるためです。
またプライバシーなどの観点や部屋の広さの点からも戸建てタイプを選ぶ方が多くいます。

②アパート・マンションタイプ

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アパート・マンションタイプは独身層からのニーズがあります。
理由としては戸建てよりも家賃が安く、高層階に行けば景色が良いという点が挙げられます。
ただ現在は、アパートマンションタイプでも間取りが大きな物件か、設備関係がハイグレードか、または好立地でないと集客が難しくなるケースもあります。

③デュープレックスタイプ

デュープレックスタイプとは連棟式住宅の事を言い、建物と建物の左右、または上下を壁で隔てて建築された物件の事になります。
横壁つながりの物件は見た目は戸建てなのに対し、上下で繋がっている物件はアパートとして認識されるケースもあります。

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戸建に近い横壁繋がりのデュープレックスタイプ

デュープレックスタイプはアパートよりも戸建て感覚があるので、ファミリー層や独身層にニーズがあります。

家賃はどれぐらい?

軍人と軍属には階級に対して細かく家賃設定が定められていています。
日本の場合だと、一般公務員の家賃手当が最大27,000円なのに対し、米軍人の家賃手当は低い階級でも約15~16万円は保障されており、高い階級になると30万円以上の支給があります。

軍属だと所属している本国の会社の家賃手当次第ですので、低い方では10万円程、医者や弁護士のような軍属の方だと50万円が支給されるケースもあります。

また日本では家賃手当は世帯主のみの支給ですが、夫婦で軍人の場合は夫婦ともに家賃手当が支給されます。

軍人・軍属の方がこだわるのは?

一概には言えませんが、1.芝生の生えた庭 2.広い室内とキッチン 3.大きめの寝室 4.部屋の数 5.トイレ・お風呂場の数 6.景色 7.立地条件 8.屋根付き駐車場 9.倉庫 10.床材と壁紙などが挙げられます。

アメリカは土地や建物が広く、日本のように手狭な空間で生活はほとんどしていないのでこのような条件を求める方が多くなります。

とは言っても、県内の軍人軍属向け物件で全てが揃った物件はほとんどないのが現状ですが、その中でも上記の条件を多く満たしていると、より集客につながると理解した方が良いかと思います。

ではその理由について以下で説明します。

①芝生の生えた庭

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米軍人・軍属はペット購入を希望する方が多くいます。またファミリーだと子供がいるので、小さくても芝生の生えた庭を求める傾向があります。
人気のある戸建物件でも、庭が有るのと無いのとでは成約率が大きく変わっています

②広い室内とキッチン

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ファミリー層だけでなく、基本的にアメリカ人は荷物や家具類を多く所有しています。
また家具もアメリカ製で大きく作られたものが沢山あるので、リビングが小さくなるとアメリカ製の大型ソファーや家具類などが入らないという事があります。
私達にとって大きいリビングでも、アメリカ人にとっては小さすぎるというケースがよくあります。

またエアコンは各部屋全てに(リビング・寝室・他の部屋)付ける事が成約に必須だとお考えください
最近は目にする機会は減りましたが、畳間は非常に敬遠されます。

キッチンは外国製のコンべクションオーブン付きのキッチンコンロを求められる事が多くあります。
アメリカ人はターキーや大型ケーキなどを作るので、日本製のコンべクションオーブンでは小さすぎると考えられています。
日本では主流になりつつあるIHコンロはアメリカ人には人気がなく、火力の強いガス調理を望む傾向あるようです。

また食器乾燥機(アメリカ製だとなお良い)があると非常に喜ばれます。

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アメリカ製のコンべクションオーブンコンロや食洗機

③大きめの寝室

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寝室は自分が一番リラックスできる場所と考えていて、寝室の大きさにこだわる方も多くいます。
私達が想像する大きなベッドはダブルベッドですが、アメリカにはそれ以上の大きさのベッドが存在します。(カリフォルニアキングといいます)
ベッド自体も大きいのですが、フレームがより大きいものや天蓋が付いているタイプもあります。

子供部屋は小さくてもいいですが、寝室だけは広さをキープするようにしましょう。
⑤でも触れますが、寝室にお風呂場とトイレがあると非常に喜ばれます

④部屋の数

例えば部屋数が少ない物件にカップルの方が住んでいて、その後お子さんが産まれたらお部屋の多い家に引っ越しをしてしまうケースを目にします。
また独身の方でも、ゲストルームや物置として部屋を多く求める傾向があります。
しかし部屋を小さく強引に分けて造るぐらいならば、逆に広く造った方が賢明です。

一概には言えませんが、5畳を下回るならば一つの部屋として繋げましょう。
マンションなどでも建築前であれば、部屋の壁抜きなどの変更は可能です。

⑤トイレ・お風呂場の数

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トイレとお風呂場は1世帯に1つずつという感覚ですが、アメリカ人では共用のトイレとお風呂場が1ヶ所、寝室にも1ヶ所あるのが普通です。
またトイレとお風呂場が同じスペースに備え付けられていたり、寝室のお風呂場にはバスタプは必要なくシャワーのみでも十分です。

アメリカ人のほとんどの夫婦が子供と一緒に寝ない事のように、自分の時間を大切にする文化があるからだと考えられます。

⑥景色

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壁一面を大きくくり抜いたガラス張りの寝室

沖縄県民には意外な事ですが、アメリカは国土が広いので生まれて一度も海を見た事のない方も多くいます。
また沖縄は仕事としての赴任地ではありますが、観光地としての視点を持って来沖します。

もし景色を提供出来る環境にあるなら、景色を見れるように設計するのも成約する為の大きなインパクトになります。

⑦立地条件

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立地についてよく重要視される事は①勤務基地からの距離、②繁華街への近さ、③景色の良さが挙げられます。
以上の条件を満たしている地域が北谷町で、米軍人軍属だけでなく県外や海外の観光客にも非常に人気があります。
ただし、全ての条件を満たす事が出来なくても、それ以上のインパクトを与える事により成約率を上げる事が出来ます

例えば同じ投資金額を持っている場合、土地代が高いので小さな家だが人気のある地域を選ぶのか、またはあまり人気のない地域だが大きな家に他のオプションを付け加えてクオリティの高い造りにするのか、といった色々な選択が出来ます。

⑨屋根付き駐車場

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シャッター付き駐車場

駐車場は出来るだけ屋根が付いている事が好ましく、シャッター付きガレージだと大きなインパクトとなります。
車が大好きな方はこの事を必須条件としてくる事もあります。

9.倉庫

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私達はストーレージと呼びますが、要は物置になる倉庫の事になります。
特にファミリー層に多いのですが、部屋に入らない家財道具やクリスマスやハロウィンなどの道具などを保管できる場所を求めてきます。

10.床材や壁紙

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Pタイル

日本では床材は木を使いますが、アメリカではPタイルを好みます
また日本では壁には壁紙をはりますが、アメリカではペンキなどの吹き付けを好む傾向にあります。

これらの点に関しては、投資金額も少なくメンテナンスも非常に容易なので、出来るならばこちらで検討する方が良いと思います。

プロの意見は重要!

以上のように寝室にもお風呂場の設置を求めたり、日本ではなじみのない材質を好んだりと、相手の文化をよく理解して計画する事が一番の成功の近道だと断言できます。

不動産投資は大きな金額を投資する事になるので、決して独りで決断せずプロのアドバイスを求める様にして下さい
たとえ米軍人・軍属向けの不動産投資が上手くいかなくても、その次の手(自分で住む・付加価値を付けて売買する・日本人向けに貸す)を考えておくことが、リスクマネージメントとして非常に必要となります。

後半は【家を貸すために必要なことって?】編をお伝えします。

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