沖縄移住を見据えた不動産投資 その2 軍用地投資

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「沖縄で出来る “不動産投資” には、どんなものがあるの?」

「沖縄ならではの軍用地投資というのものがありますよ!」

???軍用地???

基地の無いエリアに住んでる方からすると、全くどういったものかわかりにくいものだと思います。
文字通りではありますが、いわゆる自衛隊駐屯地や米軍基地として使用されている土地のことです。
基地のある他府県の方にもピンとこない投資だと思います。
それには沖縄の特殊な事情がもたらした代物だからなのです。
沖縄にある各基地は元々国有地に作られたものではなく、戦中・戦後に現地住民が使用していた土地を強制収容した経緯があります。
それゆえ各土地に所有者がおり、それを借地として防衛省が借り上げているというのが現状です。
東洋一の基地であるとも言われるあの有名な嘉手納基地も、返還で揺れている普天間基地も数坪〜何千坪まで大小様々な大きさでたくさんの所有者がいます。
それが戦後ずっと借り上げられていて借地料が払われており、色々な社会的事情とは反して、経済的観点から不動産投資としてかなりの人気物件となっております

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その魅力

抜群の安定感

借主が国となるため、借地料の取りっぱぐれがありません。
毎年決まった時期に入金されます。
返還されない限り入金があるので、ある程度先々までの収入が読めます。

圧倒的な担保力

銀行からも重宝がられる担保力です。
以前に融資担当から聞いた話ですが、無職の人にも融資できる。軍用地担保なら。。。と言われてました。
ある程度の相場値がありますので、実際に軍用地を購入する際の融資スピードも速いです。
貸金業者からも人気です!もちろんそれはその担保力ゆえと言えるでしょう!

管理がいらない

一度契約してしまえば、あとは毎年価格調整の書類と支払額の書類を受け取るだけ。
所在地によっては地主会の総会に出席したければする程度です。

ということは移住前に物件の購入して所有するというのに向いてる物件です。
本当にやることといえば、確定申告することくらいです。

劣化しない

土地なんで劣化していきません。メンテナンスもないです。
それどころか、基本的に入ることも見ることも触ることもできません。
月の物件みたいですね!

魅力的な場所

軍用地は沖縄全域にあります。
その中には都心や大通り沿い等の好立地にある物件も多数存在しています。
また、大規模な土地が返還されると大きな事業や区画整理等にかかり、返還後のメリットが大きい可能性もあるため、返還さえも見越して購入するという考え方もあると言えるでしょう。
現在の美浜エリア、新都心エリア、ライカムイオン等が元々軍用地だったことを考えると、その返還後の恩恵は計り知れません。

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始め方!

物件を探してみましょう。
その方法には、次のような選択肢があります。

1.「軍用地」を得意とする業者に問い合わせる

この方法なら、これまでの実績があるため安心して相談できます。
専門業者ならではのきめ細かな情報量に物件の豊富さがあります。
僕が見た中ではこの2社の功績が軍用地人気を牽引してるように思われます。
開南コーポレーション
神谷プロデュース

2.「軍用地」も扱ってる業者に網を張る。

軍用地の所有者数はほんとに多いです。必ずしも専門の業者に話が流れるというわけではありません。それぞれお付き合いのある不動産屋さんにお願いすることもあります。そういった不動産に情報が入り次第連絡くださいとお願いしときましょ!
軍用地の特性として、実際に広告に出る前に右から左へ流れていくというのはよくある話です。

3.スピードが命です

自分なりのエリアや相場のイメージを持ちましょう。
それには念入りに専門の業者の情報や、土地売買サイト等に出てる価格を把握しましょう。
先ほども挙げたように、右から左へと流れていくのもよくある話で、
サイトに上げられてその翌日には売れるというのもよくある話です。
お得な物件は瞬殺することが必要になるということです。
それは本当に勇気のいることですが、いい物件をいい値段でてにいれるということはそういうことです。
さいわい、軍用地には見えない劣化も立ち入りも出来ません。
そこを逆手にとれば相場が命です。その土地からイメージできることが全てです。

4.「軍用地」を相続で手に入れる

ほんとに羨ましい話です。
嫉妬します。

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地料明細書

落とし穴

1.近年は価格が高騰

ここ5.6年で、相場の上昇が半端ないです。ほんとに想像を絶する恐ろしいほどの値上がり具合です。実質的2倍近くも上がった物件があると思われます。

2.返還リスク

場所が良ければ返還歓迎ですが、山奥だったり、絶壁だったり、細切れ返還だったりすると、土地としてのリスクが高いと思われます。
以前出てた物件に一部が海底にあるというものを見たことがあります。さすがに、それは辛いですね!

3.軍用地料の下落

毎年支払われる軍用地料は少しずつではありますがこれまではずっと上昇してます。

いつまで上昇し続けることができるのでしょうか??期待と不安が入り混じります。

4.銀行の融資と相場の差

銀行からの担保力はすごいものがあるんですけど、それ以上に相場の上がり幅すごくて、少し前のように全額融資は難しい物件がほとんどだと思います。
逆に数年前なら資金力がなくても、全額融資で買える魅力的な投資だったともいえます。

抜け道を考える

不動産投資に共通することですが取得後、5年後 、 10年後 、更には 20年後 をどう見据えるかが鍵となります。

1.保持して子や孫に残す

税制上の考え方では相続に有利な物件ですので、ある程度の相場や借地料が現状で続くなら、魅力的だと考えられます。

2.転売する

ある程度の相場値だとすぐに現金化できると思われます。
相場と借地料の変動を意識しつつ、自分にとってベストなタイミングを意識しるといいと思います。

3.借りて所有する

軍用地を担保に地主会共済会のローンが組めます。
これが事業等を含む多方面に利用できる低利息のローンのため、軍用地を現金で購入→担保にして借り入れ→借地料から返済→土地が残る→借地料が入ってくる
ミラクルです!

マメ知識

軍用地主を束ねる「一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会」という組織があります。「地主会」とか「土地連」って呼ばれてますね!

基本的にこの組織が各個人の代りに防衛省と代理契約し交渉してるという事になります。

ホームページから色々見れますので、ぜひともチェックしてみてください。

最後に

戦中戦後の事情により発生した軍用地という代物。
それぞれの基地にたくさんの地主がおり、それぞれの思いや思惑が働いているのも事実。
また、普通の土地と変わらぬ扱いのため、誰でも買える、どこの国の人でも買える。
今後どのような状況になるんでしょう??
 購入で示す意思表示という手もあるかもしれませんね。
何か変わるのかはわかりませんが。。。。
-enjoy okinawa life!!
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